Felkiáltójelek a piacon - Interjú Széll Csabával

Felkiáltójelek a piacon - Interjú Széll Csabával

Széll Csaba, a CE LAND cégcsoport partnere és ügyvezetője szerint bár tart a konjunktúra, a felszín alatti erővonalak folyamatosan átrendeződnek. Szó sincs arról, hogy a cégek most „kaszálnának”, a piac csak a hatékony szolgáltatókat tűri, a többiek meggyengülnek vagy egyszerűen eltűnnek. Emellett a hiányzó transzparenciáról, a property management felértékelődéséről és a ’core plus’ szegmensben rejlő lehetőségekről beszélgettünk.

–  Kezdjük a „végén”! Meddig tart a konjunktúra?

– Az ingatlan szakma kollektív tudata már érzékeli, hogy az óramutató mostanra túllendült a tizenkettes számon, vagyis a csúcson: a piacról érkező, egyre szaporodó finom jelek arra utalnak, hogy minden valószínűség szerint elértük a trendfordulót, és lassan ideje felkészülni a leszállóágra.

– Melyek ezek a jelek?

– Az első negyedéves, befektetéseket és bérleteket összesítő számok nem sok örömre adnak okot sem az adásvételi tranzakciók, sem a megkötött lízingszerződések alapján. Komoly inflációs spirál, illetve nyomás alakult ki az építőipari kapacitáshiány miatt, és korántsem vagyok biztos abban, hogy ez a buborék árszint nem durran-e ki egyszer. Mindenki tudja, hogy jön a fordulat, ugyanakkor mégis azt reméli, hogy majd csak jövőre. Szerintem ez a „jövőre” már idén van.

– Egyelőre a bérleti díjak lassan, de biztosan emelkednek, amit szinte mindenki üdvözöl – bár a bérlők talán kevésbé -, de ha az üresedési számokra nézünk, akkor úgy tűnik, ez semmilyen fennakadást nem okozott.

– Ez valóban így van, de óvatosságra intenék; említettem a transzparens befektetési tranzakciók és a bérbeadások viszonylag alacsony számát. Ennek oka az is, hogy jelenleg nem igazán van ún. „prime’ termék a piacon. A hiány kiköveteli a kínálat bővítését, de ha a jövő évre beharangozott irodák egyszerre, mondhatni „árvízszerűen” zúdulnak majd a piacra, az szinte biztosan nem tesz jót a most még valóban prosperáló piacnak. Nem véletlen, hogy a tapasztalt fejlesztők egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek az előbérleti szerződésekre, hangsúlyozva, hogy a felelős bérlő csak így képes biztosítani a megfelelő nagyságú és minőségű irodát a cégének. De a fejlesztők profik: a konkrét épülő példák azt mutatják, hogy a már meghirdetett beruházásaikat szakaszolják. Az előbérlet számukra ezért is fontos, hiszen sokkal bátrabban fejleszt valaki egy előbérleti szerződéssel a zsebében, mint spekulatív alapon.

– Úgy fogalmaz, hogy a „transzparens tranzakciók”. Ezek szerint a piac sötét oldalán is fontos dolgok történnek?

– Nem nevezném ezt sötét oldalnak, inkább arról van szó, hogy bizonyos cégszerkezettel kapcsolatos strukturális okok és előnyök miatt a befektetők egy része láthatatlan marad a többi piaci szereplő számára. A kilencvenes évek végétől kezdve volt egy nagyon hosszú pozitív periódus, amikor egyre jobban át lehetett látni, hogy ki-mikor-kivel kötött üzletet. Az általában követendő példaként tekintett brit piacon több mint 100 évre visszamenőleg néhány kattintással a legtöbb tranzakció visszakereshető. Sokáig úgy látszott, hogy mi is ebbe az irányba tartunk, ám most úgy tűnik, hogy ismét távolodunk ettől a szakmailag kívánatos klasszikus mintától.

– Az egyik szakmai rendezvényen arról beszélt, hogy az asset management – amely a CE Land-et kiemelte a mezőnyből – „békeidőben”, vagyis konjunktúra esetén kevésbé keresett, hiszen az ügyfelek azt gondolják, hogy „minek nekem a kertész, a fák maguktól is szépen növekednek”. De a piac olyan, amilyen. Mit tehet ilyenkor egy ambiciózus, független, a maga kategóriájában nagynak számító cég?

– Igaza van abban, hogy a klasszikus vagyonkezelés konjunktúra idején kicsit mindig háttérbe szorul, ezért mi a ’core plus’ kategória felé mozdultunk. A szakirodalom ebbe a szegmensbe a nagyobb rizikójú, de esetenként nagyobb hozamot is biztosító terméket sorolja. Ezekre az ingatlanokra sok esetben barnamezős befektetésként kell tekinteni; nagyobb törődést igényelnek, nem feltétlenül a legjobb feltételekkel bérbeadott épületek, a lokáció sem prémium. De Budapesten még az unokáinknak is lesz keresnivalója ezen a területen, olyan sok a rozsdaövezet. Kellő szaktudással, sok munkával utat találtunk magunknak.

– Említene néhány referencia munkát a ’core plus’ szegmensből?

– Befektetési csapatunk az elmúlt időszakban olyan ingatlanok tranzakcióit vezényelte le ezen kategóriában, mint a Riverloft, a BC22, az Árpád Point, és az Ajtósi irodaházak, valamint egy törökbálinti raktár-iroda komplexum. Mindezeken túl, jelenleg is dolgozunk – összesen mintegy 140 millió euró összértékű  – ’core plus’ irodaház-portfolió befektetési tranzakció létrehozásán.  Több olyan befektető is jelezte felénk – akik korábban csak a ’prime’ (vagyis ’core’) ingatlanokat kerestek -, hogy túl alacsony hozamot tudnak csak realizálni, ezért fordulnak a ’core plus’ irányába. Ezen váltást a magasabb kockázat irányába a jelenlegi piaci helyzet, vagyis az erős bérlői kereslet és az alacsony üresedési ráta is támogatóan segíti.

– Kimondhatjuk az eddigiek mellett azt is, hogy az asset management helyett inkább a property management került előtérbe?

– A jelenlegi piaci környezetben igen, és emellett az értékbecslés is egyre nagyobb szerepet kap nálunk. A dolgok persze nem véletlenül történnek: 2011 májusában egyedül indítottam a fejlődés útjára a 2004-ben alapított céget, ma 12- magasan képzett szakember dolgozik a CE LAND-nál. Büszke vagyok rá, hogy elértük azt a szintet, hogy valamennyi általunk szolgáltatott szegmensben senior – azaz 15-20 év tapasztalattal rendelkező – kollégákkal vagyunk jelen a piacon. A legutóbb hozzánk csatlakozó Honi Katalin és Dér Andrea, akik property management terén erősítik a CE LAND-ot, valamint Tőkés Ábel az ingatlan értékbecslés területén egyértelműen a legjobbak között jegyzett szakemberek, és ez a teljes csapatra érvényes, a bérbeadóktól a befektetési tanácsadó kollégákig. A folyamatos fejlődés kezdetektől a hitvallásunk része. Még konjunktúra van, de ez nem jelenti azt, hogy hátradőlhetnénk. A piac feszes, csak azok a szolgáltatók maradnak talpon, akik nagyon hatékonyak, és ez fokozottan igaz a független tanácsadókra. Ez azt is jelenti, hogy a jelenlegi konjunktúra lecsengése után készen állunk majd a várhatóan újra megjelenő asset management megbízásokra.

– Az Ön eredeti szakmája építész, és korábban többször hangot adott azon véleményének, hogy a magyar irodaház építészet futószalagon ontja az üzembiztosan üzemeltethető „irodagyárakat”, de semmi olyat, amit majd az unokáinknak is mutogathatnánk. Érzékel változást ezen a téren?

– A bérleti díjak emelkedésének köszönhetően már könnyebben ki lehet(ne) gazdálkodni egy kicsit igényesebb anyaghasználatot vagy bátrabb megoldást, még akkor is, ha a nagyobb bevétel egy részét elviszi az építőipari költségek emelkedése. A legújabb trendek – a fluid, technokrata stílusú, pl. Zaha Hadid nevével jelzett vonal – még nem érkezett meg Magyarországra, de már láttam néhány olyan tervet, amelyeket építész szemmel és ingatlanpiaci szakemberként egyaránt vonzónak tartok.

Az eredeti cikk itt olvasható.